首页 产品中心 客户服务
又一千亿房企大降价
发布日期:2022-08-08 07:47    点击次数:166

盛景不再后,昔日的“华南五虎”纷纷走到了命运分野处。

春节刚过,五虎之一、千亿房企雅居乐突然发起一轮降价甩卖,集中在其发源地中山、大本营广州,不少项目5-7折起,其中不乏“雅居乐天际715”这类地王项目。

自去年中以来,雅居乐的资金链压力持续存在,卖资产、裁员已进行了多轮,现在也祭出了降价卖房的杀手锏,以期快速回笼现金。

雅居乐有关人士告诉华尔街见闻,本轮促销活动仅限于个别城市的部分项目,并非全集团行动。公司出售非核心资产及项目股权也是公司盘活资产,增加现金流及增厚安全垫的主动行为。

雅居乐是当下房企“极限生存”的样本,在政策暖意释放、预售资金监管仍未明显放松的情况下,房企唯有发起多样化自救,才能闯出一片生天。

大幅降价

仿佛回到了2008年,雅居乐这一轮降价来得迅疾又猛烈。

在中山三乡,雅居乐万象郡·峯汇项目去年9月售价还在1.1万元/平米左右,此后便持续降价,目前在贝壳找房等平台上已降至7200元/平米。有购房者向华尔街见闻反映,最终落地价在八千多。整体算下来,降价幅度在20%左右。

位于广州荔湾的“雅居乐天际715”,是其2016年8月以近3.7万元/平米的楼面价拿下, 2020年底开盘时售价7.5-9万元/平米。但在近期的促销活动中,已低至4.6万元/平米起,将近六折。

目前降价促销的效果不错。有天际715项目销售人士表示,本次主打的2号楼剩下货量已不多。

对相关降价行为,雅居乐有关人士向华尔街见闻表示,为促进项目销售,保证项目正常去化,近期公司在中山、广州、珠海等个别城市的部分项目推出了“春节不打烊”阶段性促销活动,所推出的价格优惠和促销行动匹配真实市场的量价关系。

该人士表示,促销货源极为有限,相较于整体市场情况,促销折扣较为理性谨慎。在当前的整体市场环境下, wifi密码Welcome是公司和项目主动应对市场变化的积极举措。

也有业内人士表示,雅居乐从去年起为了回笼资金,多地项目时不时就有降价促销,早已不罕见。这次降价幅度较高,让外界看起来似乎是有些“急了”,“但整体上来说,雅居乐是为了保障自身现金流的安全”。

雅居乐管理层过去一年里多次强调,对局部个别城市会有促销打折的应对方案。

项目折价也确实提振了雅居乐的单月销售数据。通过天际715等项目的折价销售,在行业连续7个月销售下滑的情况下,雅居乐单月销售额从去年9月起开始回升,甚至在11月时还实现了同比正向增长。

但12月、1月又回落了,市场持续低迷,需要一些“强刺激”,雅居乐的降价随之发起。

大幅降价背后,是雅居乐的资金压力持续存在。降价促销可以维持现金流正常运转,避免债务违约,雅居乐向外界展现出了它的韧性。

去年中报显示,雅居乐2021年中期现金及现金等价物余额为465.12亿元,一年内到期的短期借款为394.87亿元。考虑到开发投资需求,以及从去年9月起预售资金监管加强的态势,雅居乐的现金流并不充裕。

并且雅居乐的现金流增量在过去多“借”来的,靠卖房等经营活动净流入贡献的比例很低。

标普也指出,在大量短期债务即将到期的情况下,雅居乐的再融资选择较为有限。

仍需闯关

回望过去大半年,雅居乐多次游走在债务违约的边缘,但这家公司努力让自己“不躺平”。

在降价之前,资产处置是雅居乐的主要选项。从去年7月起,雅居乐开始频繁处置旗下资产,售价合计逾70亿元。一开始还是一些非核心资产,到了最近也有一些“心头肉”被陆续卖出,如广州亚运城这种已进入利润分配阶段的项目。

在1月中旬时,雅居乐还遭遇被标普等评级机构下调信用评级,这也触发了部分债券提前赎回的条款。但雅居乐也很快通过追加抵押物等,避免了交叉兑付情况的发生。

雅居乐方面也对华尔街见闻表示,截至目前,雅居乐的各项债务均正常兑付,生产经营正常开展,接下来也会对到期债务提前做好偿付安排以确保按期兑付。

从债券市场来看,投资者对雅居乐并不是特别悲观。雅居乐于3月7日到期的美元债票面值2月份以来一直维持在90左右,意味着投资人认为这笔债务大概率能够如期偿还。

但其他长期债券的票面价则在40-50的水平,市场还是有忧虑。

今年是房企的偿债高峰年。数据显示,截至2月16日,雅居乐存续美元债余额50.34亿美元,其中包含19亿的永续债。境内债券存续余额则有111.53亿元。

境内外美元债加上ABS,雅居乐年内需偿还的债务逾人民币110亿元。

雅居乐的债务偿还压力主要集中在3月前后以及8月份。数据显示,其上半年偿债压力集中在2月底和3月初,待偿债券逾42亿元,下半年则有68亿元左右的境内外债券待偿还。单8月便有两笔美元债、合计38亿元债务待偿。

相比雅居乐千亿级别的销售以及过去维持在80%左右的回款率而言,债务偿还的压力似乎并不算大。

雅居乐方面也对华尔街见闻表示,对于3月7日到期的美元债,会继续保持审慎资金管理,并视债务到期情况合理安排偿债计划。截至目前,公司各项债务均正常兑付。

但按照标普测算,目前雅居乐现金规模为350-450亿元,境内外可动用资金仅占25%-35%。

要想应对到期债务,雅居乐必须产生更多的现金流。

在销售利润、现金流和债务偿还的选择题中,雅居乐的选择余地越来越小。 

机构人士认为,在短期内融资渠道有限且较难恢复的情况下,雅居乐接下来营销活动和项目出售仍将持续。

于雅居乐而言,在自救与躺平之间,从未犹豫。面对“黑铁时代”,就如万科董事会主席郁亮所言,唯有背水一战,要么死、要么活,没有中间状态。

风险提示及免责条款 市场有风险,投资需谨慎。本文不构成个人投资建议,也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资,责任自负。

Powered by 鸠江区富强机械厂 @2013-2022 RSS地图 HTML地图