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楼市等待春天
发布日期:2022-08-08 04:04    点击次数:167

刚刚过去的虎年春节,房地产悄无声息。

再也没了全民营销的恒大,没了灯火通明的售楼处和“大麦”狂欢,甚至,房地产都没了讨论度。

这个曾经裹挟了全民热情的行业,如今落寞地呆在角落里,旁观着新顶流冰墩墩和谷爱凌们的狂欢。

没事可做的很多地产人,假期延到了元宵节后。很多人都不知道,这份工作还能做多久。

一月份和春节期间,主流房企的销售出现了明显下降。百强房企自去年7月份以来,销售额连续7个月同比负增长。

房企拿地积极性也进一步消退。过往拿地的“大户”在1月份纷纷匿了踪影。

不少投资者担心,这种低迷的情绪会延续更长的时间;也有市场人士认为,随着3月中旬前后政策进一步明朗,市场低迷将会改善。

对大多数房企而言,也许挺过了一季度,就会见到一片晴空。

低存在感

这可以说是房地产历史上最清冷的一个春节。

虽说一季度是传统销售淡季,但房企今年一月份的销售滑坡明显。

龙头房企中,碧桂园2月7日公布的数据显示,1月份权益的合同销售金额约人民币363.6亿元,同比下滑9.8%;融创则在1月份合同销售金额下滑了逾20%,仅约约人民币279.2亿元。

出险房企的销售业绩下滑情况更甚。花样年1月份销售仅为5.1亿元,较去年同期下滑77.77%。

克而瑞数据显示,今年1月份,TOP100房企销售操盘金额为5256亿元,同比下滑近四成。这与去年同期Top100房企销售操盘金额8705.3亿元、同比增长70.7%形成鲜明对比。

销售的疲软在春节期间也并未改善。尤其是三、四线城市,返乡“置业潮”不再。

一名在西北省会城市的销售人士表示,以往春节是一季度营销的最重要时间,返乡置业更是农历正月的重要时间节点。但今年俨然变了个样,其所在的龙头房企仅2、3人值班。而不少同行的营销过了初十才上班,售楼处直接没人了。

中国指数研究院重点监测的城市,在春节期间(1月31日—2月6日)新建商品住宅成交面积与去年春节相比下降51%。

销售不佳的背后,是供给意愿的下降。克而瑞研究统计的29个重点城市中,1月份新增供应面积1080万平方米,同比下降约43%。

一线城市中仅上海供应保持高位, wifi密码Welcome环比上涨46%。广州、深圳和北京环比则分别下滑75%、88%和82%。总体来说,四个一线城市新增供应同比下滑17%。

二、三线城市的表现则更为逊色。新增供应环比下降60%,同比则下降48%。

销售端之外,房企拿地的积极性在今年首月也并不高。

中国指数研究院数据显示,销售Top100的房企在1月份拿地总额为837亿元,同比下滑62.6%;以全口径拿地金额来算,TOP10房企里包括万科、龙湖在内的规模房企均不见踪影。

市场的低迷之外,更让人觉得变化巨大的,是房地产的关注度,远远低于往年。从公共话题到私人朋友圈,人们已经不再谈论房价;而且都已经知道,很多开发商“混得很惨”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,供应下降是成交下降的主因,开发商供应的积极性下降了。

很多房企现金流紧张,但对春节行情表现冷淡,采取积极营销行为的寥寥。

某华南房企销售负责人分析称,1月份房企推盘意愿不强并不意外。“现在购房者观望情绪弥漫,即便信贷政策明显放宽许多,也未有明显改善”。

在房企销售连续7个月的下滑后,购房者的观望情绪未因春节因素回暖。不少购房者压后了购房的规划,而房企也顺势为之。

不少业内人士表示,当下低迷市场中房企能够采取的营销作用有限,进一步降价反而会产生负面效果。房企也由此采取保守策略,等待市场信心回暖。

春天还会来

失落的春节过后,很多业内人士将目光瞄向了“小阳春”。

克而瑞浙江区域总经理刘晨光表示,在其观察中,房企更多是在布局节后的春季攻势,并希冀政策的进一步回暖。

刘晨光也指出,1月份市场数据并不代表全部。像嘉兴等城市的市场已出现了积极的变化:在价格回落后,成交出现回升。虽然不排除结构驱动或者优质项目驱动,但趋势绝对值得关注。

其实过去两个月里,市场已积蓄了不少积极的因素。从去年年底至今两个月时间里,已有包括福州、北海等在内的20余个城市调整了政策,从降低首付比例、贷款额度提高到取消“认房又认贷”等等,越来越多的城市出台政策以“满足购房者的合理住房需求”。

信贷方面,中原地产研究院调研数据显示,全国28个城市中,房贷政策春节后已基本回归正常化。市场整体房贷放款时间已经接近2020年市场正常状态。

只不过购房者的信心尚未回来,并且信心的缺乏也传递到了房企的销售端。在政策消化和信心平复之间,显然还有一段时差。

很多房企也正亟待着市场销售端信心的回复,这是他们当下不多的造血来源。

多组数据表明,房企融资端的造血功能尚未得到明显改善。贝壳研究院统计,2022年1月房企境内外债券融资累计约481亿元,同比大幅下降70%。

同期,却是房企偿债压力的只增不减。今年首月,房企境内外债券融资到期债务规模约1051亿元,资金缺口为570亿元。而接下来的3月、4月和7月,房企整体到期债务规模也均超千亿。

过往的一季度是房企发行美元债的窗口期,但时下多数房企海外融资渠道仍待恢复。房企也只能通过经营端的改善,在压降杠杆的同时维持自身的造血功能。

对于很多房企而言,一季度便是那个“鬼门关”。闯过去了,便是海阔天空。

春天何时来?不少业内人士认为,3月中下旬将会是个重要的观察点。

李宇嘉认为,很多开发商正在等待两会前后的“小阳春”,对于春节楼市的期待下降了。

亿翰智库副理事长张化东也在2月8日的一场电话会上表示,3月中旬将会是一个关键节点,届时市场热度与第一轮集中供地的热度关联较大。如果企业没有获得市场配合,经营状态将不会得到明显改善。

中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪也表示,预计2022年3月之后的推盘将明显上升,届时市场的高频数据值得关注。从房屋交易而言,2022年3月可能是一个底部。

届时,随着行业信心回暖、开发投资规模企稳回升,房企销售也将真正迎来它的“春天”。

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