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二线城市房地产市场韧性有多强?
发布日期:2022-08-08 15:02    点击次数:142

2021年下半年,房地产市场走低,主要由于热点城市调控打补丁、按揭额度收紧、房企流动性危机加剧购房者观望等因素影响。

第三季度开始,各地楼市调控政策持续加码,杭州、厦门、海口、西安、成都等二线城市各自出台不同程度的收紧政策。

以杭州为例,7月2日工行、建行、农行等多家银行集体调整房贷利率,调整后首套房贷利率5.9%,二套房贷利率6.0%;8月5日又进一步加强住房限购,30%购房者失去购房资格,需求端收紧,市场走低。

但国海证券认为,尽管二线城市的住房成交量在去年10月触底,房地产市场整体韧性较强,到目前已经有明显回暖。

楼市依然表现出强大的市场韧性

从数据上来看,以30个大中城市的二线城市商品房为样本,后半年成交量一路下行,10月完成筑底,随后缓慢回温,10-12月成交面积分别为526.3万平,662万平,859.8万平,同比-24.6%、-10.6%、-7.7%。

在今年1月,二线城市商品房成交面积616.1万平,同比下滑13.4%,降幅企稳;除夕到年初五,二线城市商品房成交面积相较去年春年假期同比增长33.5%,市场回暖明显。

从成交价格来看,成交价在去年9月筑底回温。以天津、重庆等35个二线样本城市为例,6月成交价开始下跌,9月达最低仅14940.9元/平,随后价格回升,10-12月成交均价分别为15927.5元/平,喜爱夜蒲1完整版16425.4元/平,16199.6元/平。

国海证券还实地调研了杭州,在8·5限购收紧和疫情反复的影响下,楼市依然表现出强大的市场韧性。

从新房来看,全年新房成交20.9万套,创5年新高。2022年1月新房成交10323套,同比增长5%。

需求仍将逐步释放

在需求端,国海证券认为,楼市需求没有消失,随着抑制因素消失,需求会逐步释放。

居民购房需求顺利释放需要三大条件:有购房资格、有购房能力、有购房意愿。

国海证券认为,2021年下半年市场走低,主要由于热点城市调控打补丁、按揭额度收紧、房企流动性危机加剧购房者观望等因素影响。第三季度开始,各地楼市调控政策持续加码,杭州、厦门、海口、西安、成都等二线城市各自出台不同程度的收紧政策。

针对购房资格,央行、中央经济工作会议等屡次提及“满足购房者合理住房需求”,部分城市通过人才引进政策,对限购政策进行实质性放松。

针对购房能力,主要通过降商贷利率、降公积金首付比例、提高公积金贷款额度。商贷利率,通过降低LPR及加点来实现,现在商贷的量很充足,各地房贷利率走低、放款提速,有利于需求释放,例如,杭州首套 LPR+120BP、二套 LPR+130BP,利率下降空间仍大。

针对购房意愿,随着高杠杆房企出险,地方政府三令五申“保交楼”,购房者对市场预期已不及去年悲观。根据集中供地数据,同一区域,不同批次地块,楼面价呈现温和上升趋势,不同批次价差效应,会推动购房者尽早“入市上车”。

国海证券指出,以杭州为例,8·5限购收紧,30%的购房者失去购房资格。但这部分需求并没有消失,会在未来2-3年缓慢释放。户型好、位置优、价格倒挂的热门楼盘,依然需要摇号、拼社保。

改善需求成为后市重要支撑因素

从供给端来看,国海证券认为,二线城市城区优质地块供给增多,该类地块项目一般户型大、产品力优,与后疫情时代的“品质改善需求”契合。

2017至2020年,二线城市商品住宅销售套均面积增长较快,近两年逐渐维持在115平/套,表明居民不断追求居住空间尺度增加。

国海证券表示,大户型、改善型产品受欢迎,主要受两方面原因影响:

一方面,鼓励生育政策的出台,随着家庭规模变大,原有小户型不再满足使用需求。

另一方面,购房资格稀缺,购房者换房置业成本高,对“房票”格外珍视,一步到位置业的诉求比以往更强烈。 从2021年全年数据来看,二线城市市场供需更加匹配,结构均以改善为主。90-140㎡普通住宅的批准上市套数和成交套数均超50%。以杭州和武汉为例, 面积在90-120㎡是主力成交户型。

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